|
Спрос падает
Как
заявил <ДС> старший вице-президент холдинговой компании
<Киевгорстрой> Василий Можар, в текущем году число покупателей
столичной жилой недвижимости сократилось по сравнению с 2007 г. в два
раза. <На первичном рынке спрос имеет тенденцию минимального роста,
хотя в целом рынок практически замер>, - говорит генеральный
директор девелоперско-строительной компании ТММ Николай Толмачев.
Менеджеры по продажам крупных стройкомпаний в один голос твердят, что
квартиры покупаются только в самых удачных домах, а это не более 30%
выставленных на продажу объектов. В остальных новостройках они не
продаются уже на протяжении трех месяцев. <Много потенциальных
покупателей интересуются ценами, изучают предложения застройщиков, но
квартиры не берут, заняв выжидательную позицию>, - отмечает г-н
Можар.
Ситуация, по мнению Василия Можара, должна выровняться
осенью, когда отложенный спрос активизирует рынок. Аналогичного мнения
придерживается и заместитель директора КП <Житлоiнвестбуд-УКБ>
Петр Шарафетдинов, по словам которого потенциально киевляне могут
ежегодно приобретать около 5 млн кв. м жилья, причем даже без
применения долговых инструментов. <Текущее затишье - всего лишь
сезонный фактор. А инфляционные процессы только подстегнут спрос,
потому что жилье по-прежнему является ликвидным товаром>, - уверен
он. Подобное развитие ситуации прогнозируют и столичные риэлторы,
указывающие на то, что снижение покупательной активности пока не
повлияло на стоимость жилой недвижимости: с начала года цена
квадратного метра на первичном рынке Киева плавно растет, увеличившись
за этот период в среднем на 6-8%.
Застройщики ищут деньги
Падение
спроса усугубило давно существующую на строительном рынке проблему
нехватки у компаний средств для реализации проектов. Как правило,
личные деньги они вкладывают лишь в покупку земельных участков и
оформление разрешительной документации, тогда как для строительства
используют заемные средства, получаемые как напрямую от банков, так и
от покупателей через фонды финансирования строительства (ФФС). Из-за
падения спроса излюбленный застройщиками способ финансирования
строительства - за счет продаж будущего жилья конечным потребителям
-тоже потерпел фиаско. По словам директора КУА <Финком Эссет
Менеджмент> Павла Ружицкого, сейчас финучреждения внедряют более
консервативную политику: повышают кредитные ставки и сокращают сроки
кредитования. <За последний год займы для стройкомпаний также
подорожали на 1-3% - до 12-14% годовых в долларах. Более того, из-за
снижения спроса на столичные квартиры банки неохотно дают деньги
строителям, так как для них это мало прогнозируемые риски>, -
говорит он. Также г-н Ружицкий отметил, что отечественные финучреждения
практически не осуществляют проектное финансирование жилья. Получить же
доступ к зарубежным займам, которые дешевле отечественных, могут лишь
единичные компании, которые успели провести первичное размещение акций
на фондовых биржах и пользуются определенным доверием у кредиторов.
Еще
полтора-два года назад при 30-40%-ном росте стоимости жилой
недвижимости в год этот рынок был интересен для иностранных компаний и
спекулятивного капитала. Однако в 2007 г. спекулянты ушли на земельный
рынок, а иностранцы сместили акценты в пользу коммерческой недвижимости
- офисных и торговых площадей. Благодаря высокому спросу в этом
сегменте наблюдается стабильное повышение арендных ставок на уровне
25-40% годовых. <Учитывая, что себестоимость строительства таких
объектов находится примерно на одном уровне с жилой недвижимостью, их
доходность на порядок выше>, - пояснил г-н Ружицкий.
Таким
образом, несмотря на обилие долговых инструментов, застройщики
столкнулись с жесткой нехваткой средств. <Из-за трудностей с
финансированием некоторые компании остановили или существенно замедлили
строительные работы на площадках>, - утверждает г-н Толмачев. При
этом он отметил, что компании, реализующие один-два строительных
проекта, вследствие кредитного кризиса могут не довести их до
завершения. Похожие опасения высказывает и министр регионального
развития и строительства Украины Василий Куйбида. <Если банки
подняли ставки и выбирают для сотрудничества лишь надежные компании и
привлекательные объекты, то это означает, что шансов у мелких
предприятий остаться на строительном рынке немного>, - сказал он.
В
результате некоторые застройщики решили диверсифицировать риски и
начали менять проекты, добавляя в них офисные и торговые площади. Так,
к примеру, поступил <Киевгорстрой>, в большинстве проектов
которого на первых этажах появились коммерческие помещения. По мнению
аналитиков группы компаний <Траектория>, эта тенденция стала
причиной развития сегмента многофункциональных комплексов. Из 30 таких
комплексов, возводимых в Украине, 10 расположены в столице. На
протяжении 2008-2010 гг. к этому числу добавится еще пять объектов
общей площадью более 600 тыс. кв. м.
Объемы строительства упадут
Эксперты
считают, что кризис на рынке первичного жилья, вызванный отсутствием
оборотных средств у застройщиков и пассивным спросом, мог бы быть более
ощутимым. Но сейчас рынок переживает еще и последствия 2005-2006 гг.,
когда из-за политических катаклизмов в стране местная власть выделила
небольшое количество земельных участков под строительство. Учитывая,
что полный цикл работ - от начала проектирования до ввода объекта в
эксплуатацию - занимает около трех лет, снижение объемов строительства
пришлось на 2008-2009 гг. По данным Госкомстата, в 2007 г. в Киеве было
возведено 1,4 млн кв. м жилья, в 2006 г. - 1,3 млн кв. м, в 2005 г. -
1,2 млн кв. м. <По пессимистическим прогнозам, в текущем году в
столице введут в эксплуатацию 1 млн кв. м жилья, а по оптимистическим -
1,2 млн кв. м>, - считает Петр Шарафетдинов. Хотя в начале 2008 г.
застройщики заявляли, что тенденция роста объемов строительства
сохранится и будет построено 1,5 млн кв. м жилой недвижимости. <Мы
вряд ли выйдем даже на прошлогодний показатель по вводу жилья в Киеве.
В этом году, возможно, будет 1 млн кв. м>, - полагает г-н Толмачев.
Советник
президента Ассоциации украинских банков Алексей Кущ говорит, что сейчас
участники рынка делают все возможное, чтобы не допустить снижения цен
на жилую недвижимость. <Если бы у нас рынок контролировался 20
компаниями, а не двумя-тремя, тогда бы действовали рыночные правила
игры. А так для удержания цены крупнейшие компании просто будут
стимулировать спрос путем сокращения предложения. Поэтому по итогам
года объемы строительства жилья снизятся на 30%, а свободные средства
застройщики перенаправят на более ликвидные сегменты>, - пояснил он.
Впрочем, председатель совета директоров компании Лев Парцхаладзе
настроен менее скептично. <Если мировой кризис не затянется, то
объемы строительства будут восстановлены за счет частных компаний>,
- считает он.
|
|
