Киев: рынок переориентируется на коммерческую недвижимость

Обвал спроса на квартиры в киевских новостройках привел к перетеканию финансовых потоков в более ликвидный сегмент рынка — коммерческую недвижимость. Уже сейчас застройщики прогнозируют, что по итогам года объемы строительства жилья снизятся на 30%. Эксперты считают, что путем сокращения предложения компании хотят подстегнуть падающий спрос и удержать цены.

Спрос падает

Как заявил «ДС» старший вице-президент холдинговой компании «Киевгорстрой» Василий Можар, в текущем году число покупателей столичной жилой недвижимости сократилось по сравнению с 2007 г. в два раза. «На первичном рынке спрос имеет тенденцию минимального роста, хотя в целом рынок практически замер», — говорит генеральный директор девелоперско-строительной компании ТММ Николай Толмачев. Менеджеры по продажам крупных стройкомпаний в один голос твердят, что квартиры покупаются только в самых удачных домах, а это не более 30% выставленных на продажу объектов. В остальных новостройках они не продаются уже на протяжении трех месяцев. «Много потенциальных покупателей интересуются ценами, изучают предложения застройщиков, но квартиры не берут, заняв выжидательную позицию», — отмечает г-н Можар.

Ситуация, по мнению Василия Можара, должна выровняться осенью, когда отложенный спрос активизирует рынок. Аналогичного мнения придерживается и заместитель директора КП «Житлоінвестбуд-УКБ» Петр Шарафетдинов, по словам которого потенциально киевляне могут ежегодно приобретать около 5 млн кв. м жилья, причем даже без применения долговых инструментов. «Текущее затишье — всего лишь сезонный фактор. А инфляционные процессы только подстегнут спрос, потому что жилье по-прежнему является ликвидным товаром», — уверен он. Подобное развитие ситуации прогнозируют и столичные риэлторы, указывающие на то, что снижение покупательной активности пока не повлияло на стоимость жилой недвижимости: с начала года цена квадратного метра на первичном рынке Киева плавно растет, увеличившись за этот период в среднем на 6–8%.

Застройщики ищут деньги

Падение спроса усугубило давно существующую на строительном рынке проблему нехватки у компаний средств для реализации проектов. Как правило, личные деньги они вкладывают лишь в покупку земельных участков и оформление разрешительной документации, тогда как для строительства используют заемные средства, получаемые как напрямую от банков, так и от покупателей через фонды финансирования строительства (ФФС). Из-за падения спроса излюбленный застройщиками способ финансирования строительства — за счет продаж будущего жилья конечным потребителям —тоже потерпел фиаско. По словам директора КУА «Финком Эссет Менеджмент» Павла Ружицкого, сейчас финучреждения внедряют более консервативную политику: повышают кредитные ставки и сокращают сроки кредитования. «За последний год займы для стройкомпаний также подорожали на 1–3% — до 12–14% годовых в долларах. Более того, из-за снижения спроса на столичные квартиры банки неохотно дают деньги строителям, так как для них это мало прогнозируемые риски», — говорит он. Также г-н Ружицкий отметил, что отечественные финучреждения практически не осуществляют проектное финансирование жилья. Получить же доступ к зарубежным займам, которые дешевле отечественных, могут лишь единичные компании, которые успели провести первичное размещение акций на фондовых биржах и пользуются определенным доверием у кредиторов.

Еще полтора-два года назад при 30–40%-ном росте стоимости жилой недвижимости в год этот рынок был интересен для иностранных компаний и спекулятивного капитала. Однако в 2007 г. спекулянты ушли на земельный рынок, а иностранцы сместили акценты в пользу коммерческой недвижимости — офисных и торговых площадей. Благодаря высокому спросу в этом сегменте наблюдается стабильное повышение арендных ставок на уровне 25–40% годовых. «Учитывая, что себестоимость строительства таких объектов находится примерно на одном уровне с жилой недвижимостью, их доходность на порядок выше», — пояснил г-н Ружицкий.

Таким образом, несмотря на обилие долговых инструментов, застройщики столкнулись с жесткой нехваткой средств. «Из-за трудностей с финансированием некоторые компании остановили или существенно замедлили строительные работы на площадках», — утверждает г-н Толмачев. При этом он отметил, что компании, реализующие один-два строительных проекта, вследствие кредитного кризиса могут не довести их до завершения. Похожие опасения высказывает и министр регионального развития и строительства Украины Василий Куйбида. «Если банки подняли ставки и выбирают для сотрудничества лишь надежные компании и привлекательные объекты, то это означает, что шансов у мелких предприятий остаться на строительном рынке немного», — сказал он.

В результате некоторые застройщики решили диверсифицировать риски и начали менять проекты, добавляя в них офисные и торговые площади. Так, к примеру, поступил «Киевгорстрой», в большинстве проектов которого на первых этажах появились коммерческие помещения. По мнению аналитиков группы компаний «Траектория», эта тенденция стала причиной развития сегмента многофункциональных комплексов. Из 30 таких комплексов, возводимых в Украине, 10 расположены в столице. На протяжении 2008–2010 гг. к этому числу добавится еще пять объектов общей площадью более 600 тыс. кв. м.

Объемы строительства упадут

Эксперты считают, что кризис на рынке первичного жилья, вызванный отсутствием оборотных средств у застройщиков и пассивным спросом, мог бы быть более ощутимым. Но сейчас рынок переживает еще и последствия 2005–2006 гг., когда из-за политических катаклизмов в стране местная власть выделила небольшое количество земельных участков под строительство. Учитывая, что полный цикл работ — от начала проектирования до ввода объекта в эксплуатацию — занимает около трех лет, снижение объемов строительства пришлось на 2008–2009 гг. По данным Госкомстата, в 2007 г. в Киеве было возведено 1,4 млн кв. м жилья, в 2006 г. — 1,3 млн кв. м, в 2005 г. — 1,2 млн кв. м. «По пессимистическим прогнозам, в текущем году в столице введут в эксплуатацию 1 млн кв. м жилья, а по оптимистическим — 1,2 млн кв. м», — считает Петр Шарафетдинов. Хотя в начале 2008 г. застройщики заявляли, что тенденция роста объемов строительства сохранится и будет построено 1,5 млн кв. м жилой недвижимости. «Мы вряд ли выйдем даже на прошлогодний показатель по вводу жилья в Киеве. В этом году, возможно, будет 1 млн кв. м», — полагает г-н Толмачев.

Советник президента Ассоциации украинских банков Алексей Кущ говорит, что сейчас участники рынка делают все возможное, чтобы не допустить снижения цен на жилую недвижимость. «Если бы у нас рынок контролировался 20 компаниями, а не двумя-тремя, тогда бы действовали рыночные правила игры. А так для удержания цены крупнейшие компании просто будут стимулировать спрос путем сокращения предложения. Поэтому по итогам года объемы строительства жилья снизятся на 30%, а свободные средства застройщики перенаправят на более ликвидные сегменты», — пояснил он. Впрочем, председатель совета директоров компании «XXI Век» Лев Парцхаладзе настроен менее скептично. «Если мировой кризис не затянется, то объемы строительства будут восстановлены за счет частных компаний», — считает он.