Цены на недвижимость Киева могут упасть на 20-30\\\%

За последние семь лет цены на недвижимость в Киеве высросли в цене в среднем в 15 раз. Тогда как в 2001 году среднестатистическую однокомнатную квартиру на Подоле можно было приобрести за $15 000, то уже сегодня эту же квартиру оценивают как минимум в $140 000. Тем не менее, спрос на недвижимость уверенно падает, чего не скажешь о ценах.  Сейчас, по некоторым данным количество сделок купли-продажи за последние два года упало в 20 раз, что свидетельствует о стагнации рынка с признаками классического перегрева.  При этом строители и продавцы жилья боятся признать надвигающийся на них кризис.  И по-прежнему пытаются убедить клиентов лозунгом - покупай сегодня, потому что завтра будет дороже. «ЭН» решили разобраться, во сколько обойдутся заветные киевские квадратные метры в ближайшем будущем.

Недавние исследования [Levine, Shin S. and Zajak, Edvard J., “The Institutional Nature of Price Bubles, 2007] показывают, что перегревы рынков не зависят от внешних условий, то есть они могут возникать как на неопределенных, так и на строго детерминированных и ограниченных рынках. Сегодня же к основным показателям перегретости киевского рынка недвижимости относится разбалансированный рынок. По результатам данного исследования  покупательская способность жилья в Киеве оценивается в 400 тыс. м2 в год (это семьи с уровнем дохода свыше $800, примерно 5% от населения столицы), объем новостроек в Киеве около 1,3 млн. м2 в год. «Таким образом, прогнозируемая коррекция – снижение средних цен в 2008 году на 30%», - утверждает Юлия Шепель, аналитик агентства недвижимости First Realty Group.

Совсем иначе на будущее цен на недвижимость видят в строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест». По словам здешнего представителя, Владимира Германова, предпосылок к снижению цен на недвижимость в Киеве нет, поэтому ожидать резких изменений в этом русле не стоит. Впрочем, строители вряд ли могут быть объективной стороной их интерес в постоянном росте рынка.

Так или иначе, но по итогам прошлого месяца, которые подвели аналитики этой же компании, средняя стоимость жилья бизнес-класса снизилась на 0,2%, а средняя стоимость жилья премиум-класса уменьшилась на 0,1%. При этом снижение стоимости жилья этих категорий здесь мотивируют, прежде всего, колебаниями курса доллара по отношению к гривне (в то время как 1 июня 2008 года за $1 стоил 5 грн 5 коп, сегодня после укрепления Нацбанком национальной валюты на неофициальном рынке его средняя стоимость составляет 4 грн 60 коп).

Тем не менее, в снижении курса доллара можно найти и позитивную сторону. По словам главы Нацбанка Владимира Стельмаха, украинцы уже сориентировались и стараются погашать долларовые кредиты, пользуясь низким курсом. "Мне рассказывали, что идут в банк и говорят: хотим досрочно погасить валютный кредит, а им говорят: у нас курс 5,05, 5,03. Тогда кредиторы идут в другой банк, покупают валюту по 4,60 и гасят кредит. Это так называемые цивилизованные заемщики и депозиторы... население ориентируется", - пояснил г-н Стельмах.

Как видим, прогнозы о снижении цен не очень радуют киевских риелторов, в чем «ЭН» убедились, обратившись за комментарием в компанию «Арко Недвижимость». Там от ответа на вопрос о грядущих тенденциях цен на киевскую недвижимость, попытались уйти. «Подобная информация бесплатной быть не может», - уверенно заявила Виолетта Мищенко, начальник отдела маркетинга и рекламы. Нервозность реэлторов тоже можно понять. Они как и строители заинтересованы в дальнейшем росте рынка несмотря ни на что.

О перегреве рынка говорит и нынешняя ситуация на киевском рынке аренды. Как известно, общепринятое соотношение аренды жилья и покупки его же по ипотеке - 1:1. У нас в стране выплаты по ипотеке в 3-5 раз выше арендных ставок, при условии, что аренда достигла потолка роста и приблизилась к средней зарплате. В том же Днепровском районе аренда однокомнатной квартиры сегодня обходится в среднем в $500. Решив купить ее в кредит, заемщику того же «Кредобанка» придется ежемесячно выплачивать $1500, и это не считая дополнительных расходов, связанных с оплатой многочисленных банковских комиссий. То есть, арендовать проще и дешевле, хотя менталитет говорит, что лучше свое.

Мировая практика определила стоимость жилья на уровне 2-3 годовых выплат. У нас же, учитывая неофициальные доплаты к заработной плате, которые не подвластны контролю налоговой, этот показатель уже превышает 10 лет – явный признак надутой цены. В том же «ПриватБанке» кредит на жилье дают на срок до 15 лет, в «УкрСиббанке» - от 21 до 30 лет, «УкрСоцбанке» - до 25 лет.

Общепринятым считается мнение о том, что цена недвижимости должна соответствовать уровню жизни населения. Киевские цены находятся на уровне европейских столиц, за исключением Лондона, Стокгольма, Парижа. Однако уровень жизни отличается на порядок. О завышенных ценах на киевские квартиры свидетельствуют расчеты, которые недавно совместно провела группа украинских экспертов и специалистов из немецкого проекта «Приватизации и управления собственностью». Результаты исследования говорят о том, что квартиры в столице Украины продаются дороже их себестоимости в 3,1 раза. При этом квартиры в регионах в среднем стоят больше номинала в 1,8-2,1 раз. Исходя из приказа Министерства регионального развития и строительства Украины (№31 от 22 января т.г.), стоимость постройки квадратного метра жилья в Киеве приближается к $800 за метр, реальная стоимость этого же квадрата в элитных квартирах  на сегодняшний день достигла $7000.

Сами же застройщики, для которых завышенные цены на недвижимость более чем выгодны, к причинам такой весомой разницы между себестоимостью и ценой на продажу относят разного рода выплаты чиновникам и госструктурам. О реальной ситуации на рынке недвижимости больше известно представителю риэлтерского агентства, пожелавшего остаться неизвестным. «Нас всех кормят информацией, что в Киеве жилье не успевает строиться.. Мы все знакомы с цифрами, официально заказываемыми и официально продуцируемыми для СМИ, покупателей. Но кто-нибудь из журналистов приезжал в новый дом с целью проверить, а сколько же там продано квартир?». По его данным, в последние годы, несмотря на постоянно возрастающие цены, спрос на жилье в Киеве падает.

«По-другому этот процесс назвать нельзя. Вот, например, строители сдали дом на окраине Киева. Цена в рекламе указана $1800 за квадратный метр типового жилья. Квартир в продаже уже давно нет, а в 16-этажном доме заселено всего 15 квартир!»- говорит риэлтор.

Неплохую поддержку таким заявлениям могли бы оказать британские аналитики агентства недвижимости Real Estate Investors (RLE), которые в свою очередь  утверждают, что только город с достаточно зажиточными гражданами может себе позволить купить самую дешевую однокомнатную квартиру стоимостью $100 тыс. При этом всего 5-7% киевского населения можно отнести к этой группе. Кроме того, отсутствие консолидированной информации о рынке недвижимости в виде реестра ставит под сомнение адекватное понимание того, что происходит.

Что же привело к таким резким, но в то же время, частым скачкам цен на недвижимость в киевском регионе? В данном случае действия развивались по следующему сценарию.

Итак, в начале активно скупается жилая недвижимость на вторичном рынке – образуя фиктивное превышение спроса на предложение, в результате чего цены ползут вверх. В результате договоренности, девелоперы (строители) устанавливают новую цену на первичную недвижимость якобы по результатам повышения цен на вторичном рынке. Со стороны все выглядит логично – повышение спроса приводит к повышению цен.  

Основной задачей пирамиды при этом является внушение постоянного будущего роста для привлечения будущих участников. Поэтому следующим этапом начинается массированная рекламная компания по созданию этого образа. Все мы стали свидетелями того, как практически треть билбордов столицы были и до сих пор остаются украшенными яркими зазывами вложить свои деньги в новостройку, чтобы в близком будущем стать их счастливыми жильцами? Как результат люди вовлекаются в эту игру, цены действительно поднимаются, круг замыкается и рынок начинает сам себя «подогревать», цены растут, спрос растет.

А затем рано или поздно наступает момент, когда все, кто мог себе позволить купить или продать недвижимость, уже сделали это. Тогда в бой вступает активная рекламная компания ипотечного кредитования (что мы с Вами и наблюдаем на протяжении вот уже более полугода), в результате чего рынок вновь начинает расти, и наступает вторая волна подъема цен, которая зачастую больше первой, из-за большого количества заемных средств, которые приходят на рынок. Девелоперы и спекулянты вновь поднимают цены, а количество участников пирамиды возрастает из-за желания легко  заработать, опять круг замыкается и рынок начинает «перегреваться».

Второй максимум достигается, когда количество конечных покупателей жилья становится ниже критического уровня (по разным оценкам 10-20%), наблюдается снижение денежного потока в рынок, почти все операции носят спекулятивный характер между существующими игроками. Когда все возможные спекулятивные трансакции исчерпаны, происходит обвал из-за массового желания спекулянтов избавиться от актива, который не востребован конечными потребителями.

О том, что в реальности цена продажи квартир ниже, чем заявленная, риэлторы говорят очень осторожно. Но все единогласно утверждают — рынок недвижимости весьма перегрет. Если рост цен на недвижимость перекроет снижение покупательной способности доллара, цены на жилье начнут снижаться активнее.

Источник: "Экономические новости"